Artikel 1 Zone voor publiek domein - (Pu)

1.1 Bestemming

De zone is bestemd voor publiek domein in de vorm van groene en/of verharde ruimte met verblijfskarakter in open lucht, wegenis, infrastructuur voor openbaar vervoer, langzaam verkeersvoorzieningen en parkeren.

In groene en/of verharde ruimte met verblijfskarakter in open lucht zijn recreatieve activiteiten, socio-culturele activiteiten toegelaten evenals sport en spel.

1.2 Inrichting

1.2.1 Algemeen

Alle werken, handelingen en wijzigingen zijn toegelaten voor de aanleg en het onderhoud van het publiek domein met inbegrip van maatregelen in functie van waterkering en evenementen.

Bij de inrichting van de zone voor publiek domein moet zowel rekening worden gehouden met de verkeersfunctie als met de gewenste verblijfskwaliteit, gewenste landschappelijke kwaliteit en de ecologische (verbindings)functie van het gebied.

1.2.2 Inrichting buitenruimte

De niet-bebouwde delen inclusief de ruimte boven ondergrondse constructies en daken groter dan 100 m² moeten aangewend worden voor de realisatie van publieke buitenruimte met verblijfskarakter.

De zone dient ingericht te worden als één stedelijke open ruimte. De zone bestaat uit de ‘Kaaivlakte’ en de ‘Kaaiweg’.

De Kaaivlakte dient als een kwalitatieve en toegankelijke publieke ruimte ingericht te worden. Behoud en versterking van de relatie binnenstad – Schelde staat hierbij centraal en het behoud van het publieke karakter van de Scheldekaaien is essentieel.
De inrichting van de publieke ruimte aan de stadszijde moet de onderlinge samenhang tussen de verschillende historisch waardevolle gebouwen en objecten versterken.
Aan waterzijde moet de inrichting bijdragen tot de publieke beleving van de Scheldekaaien. Essentieel is afstemming van de inrichting op gebouwen en constructies met erfgoedwaarde. Langs de Blauwe steen moet minstens een zone van 10 meter te allen tijde obstakelvrij zijn in functie van dienstverkeer en wandelaars.

De kaaiweg dient ingericht te worden in functie van de verbindende en erfontsluitende rol van de straat en afgestemd te zijn op de verschillende weggebruikers.

Voor langzaamverkeersinfrastructuur (voetpad/fietspad/schrikstrook) moet in het profiel van de kaaiweg aan de zijde van de Schelde minstens een strook van 10 meter gevrijwaard worden van bebouwing of andere obstakels. Groenvoorzieningen kunnen wel geïntegreerd worden in deze zone.

1.2.3 Gebouwen en constructies

Uitsluitend vaste of verplaatsbare constructies die het publieke functioneren van de ruimte ondersteunen, een parkeergebouw en/of noodzakelijke stijgpunten van en naar een eventuele ondergrondse parking, zijn toegestaan.

De inplanting en het voorkomen van de vaste of verplaatsbare constructies moet in harmonie zijn met de aanleg van de zone en afgestemd zijn op (het ensemble van) de gebouwen en constructies met erfgoedwaarde in het plangebied. Vaste constructies zijn enkel toegelaten op voldoende afstand van de historisch waardevolle gebouwen en constructies. In de bouwkaders Hangar 26/27 en Hangar 29 (artikel 2. Zone voor Centrumfuncties), zijn geen gebouwen of constructies toegelaten andere dan gespecifieerd in art. 2 Zone voor centrumfuncties

De voorbouwlijn (zoals aangeduid op het grafisch plan) dient te allen tijde gerespecteerd te worden.

Slechts 1 bovengrondse bouwlaag ten aanzien van het maaiveld (toestand bij in werkingtreding RUP) is toegestaan en de bouwhoogte is beperkt tot maximaal 9,25 TAW.

De draagkracht van ondergrondse constructies onder de kaaivlakte dient afgestemd te zijn op het gebruik van de kaaivlakte als publieke ruimte, evenementen en toegankelijkheid voor gemotoriseerd verkeer (nooddiensten, onderhoudsvoertuigen, laad- en losverkeer en dienstverkeer in functie van nautische activiteiten). De gronddekking boven de kaaivlakte moet kwalitatieve inrichting van het openbaar domein toelaten. Ter plaatse van (geplande) hoogstammige bomen, moet de gronddekking minstens 1,5 meter bedragen.

De draagkracht van ondergrondse constructies onder de Kaaiweg moet afgestemd zijn op de toegankelijkheid van het openbaar domein over de volledige breedte voor gemotoriseerd verkeer inclusief uitzonderlijk transport, tram en onderhoudsvoertuigen. De gronddekking boven de Kaaiweg moet leidingen en de groei van hoogstammige bomen toelaten behalve boven in- en uitritten waar dit technisch niet mogelijk is.

Toegangen zowel voor gemotoriseerd verkeer als voor voetgangers en fietsers tot een ondergrondse parking moeten geïntegreerd worden in de aanleg van de zone.

1.2.4 Ontsluiting gebied en erftoegangen

1.2.4.1 Kaaiweg

De verbinding tussen Tavernierkaai en Kattendijkbrug is te behouden.

Het profiel van de verbinding moet naadloos aansluiten op het profiel van Kattendijkbrug en Tavernierkaai in functie van de leesbaarheid en verkeersveiligheid.

1.2.4.2 Erftoegangen

De Scheldekaairand moet te allen tijde bereikbaar zijn voor nooddiensten en dienstverkeer in functie van de waterweg.

Ontsluiting van de Kaaivlakte inclusief gebouwen moet zodanig georganiseerd worden dat het aantal aantakkingen op de Kaaiweg beperkt wordt tot het strikt noodzakelijke. De locatie en inrichting van de toegangen moet gericht zijn op het beperken van potentiële conflictsituaties met dwarsend verkeer (langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer en/of openbaar vervoer) en op het minimaal belemmeren van de doorstroming van het verkeer (langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer en/of openbaar vervoer) op de Kaaiweg.

De primaire ontsluiting van het plangebied dient te gebeuren ter hoogte van het kruispunt Kaaiweg x Londen/Amsterdamstraat.

In functie van spreiding van de verkeersbelasting, is een secundaire ontsluiting ten noorden van het kruispunt Kaaiweg x Londen/Amsterdamstraat toegestaan.

Ontsluiting van de ondergrondse parking voor gemotoriseerd verkeer moet zodanig georganiseerd worden dat barrièrewerking en potentiële conflictsituaties met dwarsend verkeer (langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer en/of openbaar vervoer) tot het minimum beperkt wordt en dat de doorstroming van het verkeer (langzaam verkeer, gemotoriseerd verkeer en/of openbaar vervoer) minimaal belemmerd wordt.

Voor langzaam verkeer is het aantal toegangen onbeperkt.

1.2.5 Parkeren

Parkeerplaatsen mogen ondergronds, onder verhoogd maaiveld, op het maaiveld of in een gebouw worden ingericht.

Parkeerplaatsen op het maaiveld is te beschouwen als overgangsmaatregel en mag niet worden gecombineerd met een parkeergebouw, een ondergrondse parking of een parking onder verhoogd maaiveld.

Parkeerplaatsen op het maaiveld en de aanleg van laad- en loszones zijn enkel toegelaten in zoverre zij het openbaar domein niet domineren en de toegankelijkheid van de Kaaivlakte niet belemmeren.

Artikel 2 Zone voor centrumfuncties - (Ce)

2.1 Bestemming

De zone is bestemd voor kantoren, diensten, horeca, gemeenschapsvoorzieningen, vrijetijdsvoorzieningen, socio-culturele voorzieningen en groene en/of verharde ruimte als hoofdfuncties en detailhandel en parkeren als nevenfuncties.

Van het bovengronds bouwvolume mag maximaal 25% van de bvo worden ingenomen door nevenfuncties.

In functie van de uitbouw van een stedelijke plint mogen in de plint uitsluitend functies worden gehuisvest die bijdragen aan de levendigheid en zijn de mogelijkheden beperkt tot horeca, gemeenschapsvoorzieningen, vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel.

Voor het bijkomend losstaand gebouw in het bouwkader van Hangar 29 (zoals aangeduid op het grafisch plan) geldt dat ook op de bovenste verdieping eveneens uitsluitend functies mogen worden gehuisvest die bijdragen aan de levendigheid en dat de mogelijkheden beperkt zijn tot horeca, gemeenschapsvoorzieningen, vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel.

Wonen is niet toegelaten met uitzondering van één conciërgewoning per gebouw. Een conciërgewoning moet in volume ondergeschikt blijven aan de hoofd- en nevenfuncties in desbetreffend gebouw. Het verbod op wonen impliceert dat ook studentenlogies, rust- en verzorgingstehuizen, serviceflats en andere vormen van wonen uitgesloten worden onafgezien of de bewoners er gedomicilieerd zijn of niet.

2.2 Inrichting

2.2.1 Inrichting buitenruimte

Voor de niet-bebouwde delen en de daken van ondergrondse constructies gelden de stedenbouwkundige voorschriften van artikel 1. Zone voor Publiek domein.

2.2.2 Gebouwen en constructies

Behoud van de bestaande hangars wordt opgelegd. In geval van vernieling door overmacht, mag hetzelfde bouwvolume (aantal m³) opnieuw gerealiseerd worden binnen betreffend bouwkader mits aan de hoogtebeperking van 19 meter wordt voldaan en in de architectuur de gewenste visie voor het plangebied wordt doorvertaald.

Aanpassingen binnen het bestaande volume, inclusief realisatie van bijkomende vloeroppervlakte, zijn toegestaan in zoverre de identiteit van het gebouw bewaard blijft. Ingrepen in functie van het openwerken van de gevels zijn verplicht voor wat betreft de delen van de hangars die aansluiten op het maaiveld. Deze verplichting geldt niet indien dit de integratie van de waterkering belemmert. Om de link tussen de stad en de Schelde te versterken moet elke hangar daarenboven voorzien worden van minstens één doorsteek voor langzaam verkeer. De locatie, maatgeving en inrichting van deze doorsteken moet passage aantrekkelijk maken.

Aanpassingen i.f.v. de realisatie van een waterkering zijn mogelijk maar moeten eveneens afgestemd zijn op de identiteit van het gebouw.

In aanvulling op de te behouden gebouwen met een historische waarde, zoals aangeduid op het grafisch plan, zijn uitbreidingsmogelijkheden en een bijkomend bouwvolume toegelaten in de zone.

Er wordt beperkte uitbreiding van de bestaande hangars aan de oostzijde in functie van de relatie met de stad (levendige plint) en ontsluiting van de gebouwen toegestaan.

Hangar 26/27 kan worden uitgebreid met een kopvolume aan weerszijden. De bouwhoogte van dit accent bedraagt voor de noordelijke kop max. 22 meter en de zuidelijke kop 19 meter. De vloeroppervlakte van deze hoogteaccenten en van de oostelijke uitbreiding van de bestaande hangar wordt beperkt.
Het bijkomende bouwvolume voor een oostelijke uitbreiding van de bestaande havenloods is beperkt tot 1600 m² bbvo.

De hoogteaccenten zijn in totaal beperkt tot 3700 m² bbvo.

In het bouwkader van Hangar 29 (zoals aangeduid op het grafisch plan) wordt een bijkomend bouwvolume van maximum 19.800 m³ toegelaten met een maximale terreinoppervlakte van 900m² en een maximale hoogte van 22 meter. Het betreft een op zich zelf staand bouwvolume, al dan niet verbonden met Hangar 29, waarvan de verschijningsvorm en de inplanting moet afgestemd zijn op de bestaande havenloods. In geval van een verbinding tussen het bijkomend bouwvolume en Hangar 29, moet de architecturale uitwerking van de connectie op een kwalitatieve manier gebeuren, moeten beide volumes op zichzelf herkenbaar blijven en mag de publieke toegankelijkheid van de kaaien niet worden gehypothekeerd.

Het breed perspectief naar de Schelde vanuit de toren van het Red Star Linemuseum moet gevrijwaard blijven. Dit impliceert dat minstens het zicht op de Scheldebocht tussen Sint-Anneke plage en de Hogere Zeevaartschool niet verstoord mag worden.
Dit nieuwbouwvolume moet alzijdig worden ontworpen en de inrichting van het dak ervan moet bijdragen aan de gewenste levendigheid van de Scheldekaaien en het plangebied in het bijzonder.

Het bijkomend bouwvolume voor een oostelijke uitbreiding van de bestaande hangar is beperkt tot 900 m² bbvo.

Ondergrondse constructies buiten de footprint van de gebouwen, zijn enkel toegestaan in zoverre ze volledig onder het maaiveldpeil van de toestand bij in werking treding van dit RUP worden gerealiseerd. In – en uitritten van ondergrondse constructies moeten volledig inpandig worden gerealiseerd.

Artikel 3 Zone voor water - (Wa)

Dit gebied is bestemd voor waterweginfrastructuur en aanhorigheden.

In dit gebied zijn alle werken, handelingen en wijzigingen toegelaten voor de aanleg, het functioneren of aanpassing van waterweginfrastructuur en aanhorigheden. Daarnaast zijn alle werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de ruimtelijke inpassing, buffers, ecologische verbindingen, kruisende infrastructuren, leidingen, telecommunicatie infrastructuur, lokaal openbaar vervoer, lokale dienstwegen, jaagpaden, recreatienetwerk en waterwegennetwerk en paden voor niet-gemotoriseerd verkeer toegelaten.

Artikel 4 - Onroerend erfgoed (in overdruk)

Het behoud van elementen met onroerend erfgoedwaarde staat voorop. Alle aanpassingen, zowel structurele als niet structurele aanpassingen, moeten aan deze verplichting voldoen, onverminderd de toepassing van sectorale regelgeving.

Beschermd erfgoed dient integraal bewaard te blijven. Ingrepen in het plangebied mogen de erfgoedwaarde ervan niet aantasten.

Het betreft :

• de beschermde havensporen en havenkranen;

• de Blauwe steen.

Volgende historisch waardevolle gebouwen en constructies moeten behouden blijven :

• Hangar 26 – 27 (op het grafisch plan aangeduid als nummer 1) : te behouden maar aanpassingen in functie van verblijfskwaliteit en duurzaamheid zijn toegelaten in zoverre de kenmerkende en identiteitsbepalende aspecten behouden blijven;

• Hangar 29 (op het grafisch plan aangeduid als nummer 2) : te behouden maar aanpassingen in functie van verblijfskwaliteit en duurzaamheid zijn toegelaten in zoverre de kenmerkende en identiteitsbepalende aspecten behouden blijven;

• de twee aanmeerpalen van Red Star Line daterend van 1923 (op het grafisch plan indicatief aangeduid als nummer 3) : te integreren in de aanleg van het publiek domein;

• de atoomschuilkelder onder het afdak van Hangar 29 (op het grafisch plan indicatief aangeduid als nummer 4) : te integreren in hangar 29;

• restanten 16de-eeuwse kaaimuur, 16de-eeuwse bewoning achter de kaaimuur en bastion Kattenberg / Sint-Laureis (op het grafisch plan indicatief aangeduid als nummer 5) : in situ te bewaren.

In geval van schade of vernieling, mag heropbouw enkel naar gelijk model.

Voor de atoomschuilkelder gelegen in het bouwkader Hangar 26/27 wordt in eerste instantie behoud opgelegd. Bij uitbreiding van Hangar 26/27 moet de atoomschuilkelder zinvol geïntegreerd worden in de uitbreiding tenzij de doelstellingen van het RUP door afbraak beter gerealiseerd kunnen worden. In dat geval dient de afbraak beargumenteerd te worden en moet een gedocumenteerd dossier over de atoomschuilkelder worden opgemaakt.

Artikel 5 - Beperking aantal bouwlagen en bouwhoogte (in overdruk)

In de op het grafisch plan aangeduide strook geldt dat bouwhoogte beperkt is tot de kroonlijsthoogte van de oorspronkelijke hangar. Bijkomend geldt dat slechts één bouwlaag is toegestaan.

Deze strook heeft een diepte van 6 meter te meten van de gevel van de bestaande en te behouden hangars.

Artikel 6 - Voorbouwlijn (in overdruk)

Op het grafisch plan zijn 2 voorbouwlijnen in overdruk aangeduid.

In de zone voor publiek domein (art. 1) bepaalt de op het grafisch plan aangeduide lijn de voorbouwlijn van eventuele gebouwen ten opzichte van de kademuur. Tussen de voorbouwlijn en de kademuur zijn (delen van) gebouwen niet toegelaten.

In de zone voor centrumfuncties (art.2) bepaalt de op het grafisch plan aangeduide lijn de uiterste voorbouwlijn ten opzichte van de kaaiweg. De aanduiding van de voorbouwlijn garandeert dat een breedte van minstens 10 meter beschikbaar is voor langzaam verkeersvoorzieningen (voetpad / fietspad / eventuele noodzakelijke schikstrook). De beperking in bouwmogelijkheden geldt voor de eerste 4 meter hoogte gemeten op het maaiveld (peil van de langzaam verkeersvoorzieningen ter plaatse).