6 WONEN

Artikel 26 Minimale nettovloeroppervlakte van een woongelegenheid

1. Bij nieuwbouw, herbouw, wijziging van het aantal woongelegenheden of functiewijziging moet elke nieuwe of gewijzigde woning voldoen aan volgende minimale oppervlaktenormen:

1. Uitzonderingen:

   1. Voor woningen waarvoor de vergunning door een erkende residentiële zorgvoorziening of woonmaatschappij (of door hun gevolmachtigde) wordt aangevraagd, blijven de erkennings- en/of subsidiëringsnormen gelden. Deze woningen moeten niet voldoen aan de oppervlaktenormen zoals in dit artikel voorzien.

   2. Indien het project in het kader van de verplichtingen van het decreet ‘Grond- en Pandenbeleid’ een bescheiden woonaanbod moet voorzien, gelden de minimale oppervlaktenormen zoals gesteld in dit artikel niet voor deze woongelegenheden. De overige woningen, inbegrepen ‘betaalbare’ of ‘bescheiden’ woningen die boven op het wettelijk bepaald aantal voorzien worden, moeten wel beantwoorden aan de oppervlaktenormen zoals in dit artikel voorzien.

   Dit artikel bepaalt hoe groot elke soort woning minstens moet zijn. Dit is een absoluut minimum. Het is ook belangrijk dat de oppervlakte van de leefruimte groot genoeg is voor het aantal slaapkamers in de woning.

   De bouwcode bepaalt niet hoe groot de kamers binnen een woning moeten zijn. Als vuistregel geldt dat de oppervlaktematen van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen als absolute minimumoppervlaktematen gelden. De afmetingen van het Vlaamse departement ‘Wonen in Vlaanderen’ zijn wel het absolute minimum. Het is ook belangrijk dat de oppervlakte van de leefruimte groot genoeg is voor het aantal slaapkamers in de woning.

   Kwaliteit primeert echter op kwantitatieve parameters. Een globale kwaliteit wordt bepaald door de leefkwaliteit van de ruimere omgeving (buurt), gedeelde voorzieningen, vernieuwende concepten en een kwalitatief ontwerp van de woning zelf. Bijvoorbeeld in colivingprojecten, kan een afwijking gemotiveerd worden in functie van de maximale te behouden waardevolle structuren.

   Gemotiveerd afwijken blijft mogelijk in stadsontwikkelingsprojecten via een zogenaamd ‘Stadsbouwmeesterlabel’ op basis van een hoge globale omgevingskwaliteit of een gebiedsgerichte woonbehoeftestudie. Meer info op https://www.antwerpenmorgen.be/nl/toekomstvisies/kwaliteitsbewaking/over.

   Gebouwen waarvoor bij wet, decreet of besluit specifieke veiligheids- en/of kwaliteitsnormen werden vastgelegd, gericht op de vloeroppervlakte, kunnen afwijken op de minimale oppervlaktenormen in deze paragraaf. Het bewijs van erkenning en/of subsidiëring afgeleverd door de bevoegde overheid moet bij de vergunningsaanvraag worden gevoegd.

   Enkel de bescheiden woningen die volgens de wetgeving moeten voorzien worden, zijn vrijgesteld van de oppervlaktenormen van §1. De woningen die deel uitmaken van het bescheiden woonaanbod moeten uitdrukkelijk aangeduid worden in de omgevingsvergunningsaanvraag.

Artikel 27 Woningmix

1. Bij het verkavelen van gronden en voor nieuwbouw of herbouw van meergezinsgebouwen met 5 of meer zelfstandige woongelegenheden, het opdelen van een woning of meergezinsgebouw in 5 of meer zelfstandige woongelegenheden of de functiewijziging naar 5 of meer zelfstandige woongelegenheden, moet het gemiddeld aantal slaapkamers van alle zelfstandige woongelegenheden, die werden gecreëerd na inwerkingtreding van deze verordening, minimaal 1,8 bedragen.
   
   Uitzondering: voor zelfstandige woongelegenheden waarvoor de omgevingsvergunning door een erkende residentiële zorgvoorziening of woonmaatschappij (of hun gevolmachtigde) wordt aangevraagd, blijven de erkennings- en/of subsidiëringsnormen gelden. Deze zelfstandige woongelegenheden moeten niet voldoen aan de gemiddelde slaapkamernorm zoals in dit artikel voorzien.

Deze woningmix is nodig om in een woonaanbod te voorzien dat overeenkomt met de huidige en de toekomstige grootte van de Antwerpse gezinnen. Omdat het gemiddelde op minimaal 1,8 wordt gelegd, betekent dit dat in een gebouw met 4 kleinere woningen bijvoorbeeld ook een zelfstandige woning met 4 of meer slaapkamers moet geïntegreerd worden. Deze norm laat gezinnen ook toe om beperkt te groeien in hun woning, een jong gezin moet bijv. zijn eerste kind kunnen opvoeden zonder te verhuizen. De woningmix is derhalve ook van toepassing op het bescheiden woonaanbod.

Het gemiddelde wordt in beginsel berekend per gebouw. Voor een project bestaande uit meerdere gebouwen die vervat zitten in dezelfde omgevingsvergunningsaanvraag of verkavelingsvergunningsaanvraag, kan voor een gebouw afgeweken worden op het minimale gemiddelde, als het gemiddelde over alle gebouwen minimaal 1,8 bedraagt en de afwijking gemotiveerd kan worden vanuit de goede ruimtelijke ordening.

Een studio wordt in deze context gezien als een zelfstandige woongelegenheid met 1 slaapkamer. Wanneer een project dat reeds in de laatst vergunde toestand moest voldoen aan dit voorschrift verder wordt verbouwd of uitgebreid, moet het gemiddeld aantal slaapkamers van alle zelfstandige woningen minimaal 1,8 blijven bedragen.

Kwaliteit primeert echter op kwantitatieve parameters. Een globale kwaliteit wordt bepaald door de leefkwaliteit van de ruimere omgeving (buurt), gedeelde voorzieningen, vernieuwende concepten. Gemotiveerd afwijken blijft mogelijk in stadsontwikkelingsprojecten via een zogenaamd ‘Stadsbouwmeesterlabel’ op basis van een hoge globale omgevingskwaliteit of een gebiedsgerichte woonbehoeftestudie.

Een uitzondering wordt voorzien voor woningen en kamers van erkende residentiële zorgvoorzieningen of erkende woonmaatschappijen. Deze zijn onderworpen aan specifieke sectorale regelgeving, met bijzondere kwaliteitsvereisten en -waarborgen die niet steeds compatibel zijn met de vereisten van de bouwcode, waaronder de vereiste woningmix; Gezien de specifieke sectorale regelgeving, zijn deze woontypologieën bovendien niet vergelijkbaar met andere residentiële voorzieningen. Om deze reden is een afwijking op de gevraagde woningmix objectief en redelijk te verantwoorden. Het bewijs van erkenning en/of subsidiëring afgeleverd door de bevoegde overheid moet bij de vergunningsaanvraag worden gevoegd.

Kamerwoningen zijn geen zelfstandige woningen en vallen dus buiten dit voorschrift.

Duurzame woongroepen zoals colivings, maar ook grotere studentenhomes zullen doorgaans bestaan uit een mix van kamerwonen en kleine zelfstandige wooneenheden met grote collectieve delen, en vormen een welkome aanvulling op de stedelijke woningmix. Een afwijking kan hier worden gemotiveerd.

Artikel 28 Beschermen van eengezinswoningen

Op dit moment zijn er heel wat eengezinswoningen, bijvoorbeeld herenhuizen of grondgebonden woningen . Deze gebouwen worden echter steeds vaker opgedeeld in meerdere kleinere appartementen.

Nochtans zijn deze klassieke ‘huizen’ zeer geliefd bij jonge gezinnen. Daarom wil de stad het aanbod aan eengezinswoningen, kleiner dan 350 m² beschermen tegen omvorming naar meergezinsgebouwen en functiewijzigingen.

Dit gaat om alle gebouwen die aan de criteria van de ‘beschermde eengezinswoning’ voldoen (zie definities bouwcode). Soms is er een interpretatie nodig van de oude bouwplannen (de vergund (geachte) toestand) om het statuut van de eengezinswoning te beoordelen. Volg in dat geval de beslissingsboom.

1. De functiewijziging van een beschermde eengezinswoning is verboden.

Uitzonderingen:




1. In het kernwinkelgebied van de stad (zone A1) is de functiewijziging van een beschermde eengezinswoning naar detailhandel toegelaten.

   
   

2. Een complementaire functie in een beschermde eengezinswoning is toegelaten, op voorwaarde dat aan alle volgende vereisten voldaan is:

   
   

1. Minimaal 130 m² nettovloeroppervlakte beschikbaar blijft voor de woonfunctie.




2. De functie beperkt is tot één enkele functie naast de woonfunctie.




3. De functie in totaal minder dan 50% van de totale nettovloeroppervlakte van de eengezinswoning inneemt.




4. De tuin, in het geval er een is, rechtstreeks toegankelijk is vanuit de woning.




5. Een doorgang aanwezig is tussen de complementaire functie en de functie wonen.

De beschreven voorwaarden voor de functiewijziging in de verordening zijn tevens van toepassing op de van vergunning vrijgestelde functiewijzingen zoals bepaald in artikel 2, § 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 14 april 2000 tot bepaling van de vergunningsplichtige functiewijzigingen die vrijgesteld zijn van vergunning, en navolgende wijzigingen.

In uitzonderlijke gevallen kan een beschermde eengezinswoning toch gesupprimeerd worden. Dit is bijvoorbeeld gemotiveerd mogelijk indien de eengezinswoning de uitbreidingsmogelijkheden verhindert van de naastliggende functie, terwijl de uitbreiding noodzakelijk is om deze activiteit te kunnen verderzetten. Dit kan het geval zijn bij de uitbreiding van bijvoorbeeld een school of hotel.

Een andere (tijdelijke) afwijking hierop kan gemotiveerd worden voor functies die ontstaan vanuit een maatschappelijke nood. Een maatschappelijke nood wordt bepaald door het tekort van een bepaalde lokale voorziening. Het stedelijke gemiddelde of een norm (als die bestaat) worden als referentiewaarde gebruikt om te bepalen of er een tekort is en hoe groot dit is. De cijfers hiervoor zijn online raadpleegbaar via stad in cijfers. In voorkomend geval wordt de woning wel nog steeds beschouwd als een te beschermen eengezinswoning, en de functiewijzing als een tijdelijke invulling.

2. Een beschermde eengezinswoning mag niet worden omgevormd tot een meergezinsgebouw. Woningdelen en hospitawonen worden niet beschouwd als een omvorming tot een meergezinsgebouw.

Hospitawonen is een oplossing voor mensen die in hun woning willen blijven wonen en tegelijkertijd een betaalbare woonplaats willen bieden aan studenten. Gezien de kleinschaligheid van de woonvorm en het feit dat de student deelneemt aan het gezinsleven van de eigenaar of vruchtgebruiker, is er geen sprake van een omvorming tot een meergezinsgebouw als aan volgende voorwaarden wordt voldaan:

1. De verhuurder is eigenaar of vruchtgebruiker van de woning, is er gedomicilieerd en heeft er zijn hoofdverblijfplaats. De verhuurder verhuurt maximaal 2 slaapkamers aan studenten. Er verblijft maximaal 1 student per slaapkamer.

2. Er worden geen (al dan niet vergunningsplichtige) verbouwingswerken uitgevoerd in functie van een wijziging van het aantal woongelegenheden of in functie van een vermeerdering van het aantal slaapkamers. Noch wordt er een extra toilet, badkamer of keuken gerealiseerd.

3. De woning heeft één deurbel, één brievenbus, één inkom.

4. Er zijn geen afzonderlijke tellers voor nutsvoorzieningen.

5. De student neemt deel aan het gezinsleven van de eigenaar.

6. De zelfstandige woning voldoet aan de normen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021. De verhuurder meldt de woning aan bij Kotweb als studentenwoning.

Woningdelen (duurzaam samenwonen) is een (goedkopere) oplossing voor alleenstaanden en jonge starters om na hun studies in de stad te blijven wonen. De bewoners (maximum 6) wonen op duurzame wijze samen als gezin in een (beschermde) eengezinswoning of appartement, waardoor er geen sprake is van een vergunningsplichtige omvorming tot meergezinsgebouw.. Om uit te maken of de bewoners een ‘gezin’ vormen, is het noodzakelijk dat de bewoners er uit vrije wil voor kiezen om in één woning samen te wonen en gezamenlijk een huishouden te voeren. Dat is dus heel iets anders dan alleenstaanden die samen een kamerwoning betrekken, (= kamerwonen). Aanwijzingen van een duurzaam samenlevingsverband zijn:

1. De bewoners van de woning zijn er gedomicilieerd en hebben er hun hoofdverblijfplaats.

2. De bewoners hebben een gemeenschappelijke rekening waarvan gezamenlijke kosten betaald worden.

3. Er worden geen (al dan niet vergunningsplichtige) verbouwingswerken uitgevoerd in functie van een wijziging van het aantal woongelegenheden of in functie van een vermeerdering van het aantal slaapkamers. Noch wordt er een extra toilet, badkamer of keuken gerealiseerd.

4. De woning heeft één deurbel, één brievenbus, één inkom.

5. Er zijn geen afzonderlijke tellers voor nutsvoorzieningen.

De woning moet voldoen aan de normen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

3. Een functiewijziging van een niet-beschermde eengezinswoning waarbij de woonfunctie integraal verdwijnt, is toegelaten.

De woonfunctie op zich wordt immers niet beschermd, waardoor bij een integrale functiewijziging is toegelaten dat ze verdwijnt. Het is immers vaak onmogelijk om die te verenigen met de nieuwe functie op de beschikbare ruimte.

4. Het omvormen van een niet-beschermde eengezinswoning naar een (al dan niet functioneel gemengd) meergezinsgebouw is toegelaten, mits minimum één zelfstandige woongelegenheid met een nettovloeroppervlakte van minstens 130 m² en met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd wordt.
   
   Uitzondering: Als de niet-beschermde eengezinswoningwordt opgedeeld tot coliving (=duurzaam kamerwonen), moet er geen zelfstandige woongelegenheid met aansluitende buitenruimte worden voorzien.

In dit geval is het gezinswonen wel degelijk te verenigen met de nieuwe functie op de beschikbare ruimte.

Duurzame woongroepen zoals coliving zullen doorgaans bestaan uit een mix van kamerwonen en kleine zelfstandige wooneenheden met grote collectieve delen, en vormen een welkome aanvulling op de stedelijke woningmix. Daarom wordt hier een uitzondering voorzien bij het opdelen van een niet-beschermde ééngezinswoning. Deze uitzondering wordt echter niet standaard voorzien bij sloop- en nieuwbouw, omdat coliving bij uitstek beschouwd wordt als een manier om bestaande grote woningen of erfgoedpanden in gebruik te nemen voor meerdere (eenpersoons-)gezinnen zonder ingrijpende constructieve of typologische wijzigingen.

5. In de vervangende nieuwbouw van ééngezinswoningen moet, in geval van een (al dan niet gemengd) woonproject, per gesloopte eengezinswoning opnieuw minstens één zelfstandige woongelegenheid worden gerealiseerd van minimaal 130 m² nettovloeroppervlakte met een aansluitende buitenruimte van minimaal 15 m².

Dit geldt dus ongeacht of de ééngezinswoning beschermd is of niet.

Onder ‘vervangende nieuwbouw’ wordt ook ‘herbouw’ begrepen zoals opgenomen in de VCRO.

Indien de gesloopte eengezinswoning kleiner was dan 130 m² en er omwille van de kenmerken van het perceel en vanuit goede ruimtelijke ordening geen woning kan gerealiseerd worden van 130m² kan op deze paragraaf afgeweken worden.